问题:
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“杨律师你好，我想咨询一个有关租赁纠纷的问题: 我有一间店屋半年前租给我的朋友开了泰国餐厅，现在他已经3个月没给租金了。”
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“由于对方太久没还租金的关系，我已经根据合同发出通知终止这份租约。昨天我有去我的店屋观察，我发现里面的桌椅器具已经没在，餐厅也是停止营业了。只是对方一直不回复我也还没给我钥匙！”
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“之前有听一位律师讲过，如果遇到租客拒绝搬走的情况，根据法律我一定要向法庭申请一个庭令才可以收回我的单位。”
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“那么请问在我租客自己抛弃单位的情况下，我可以在没有庭令的情况下自己换钥匙收回这个单位吗？因为我担心给对方反起诉！希望你给我相关的法律意见，谢谢。”
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答案:
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1，遇到脸皮比牛皮还厚，租金不还又死赖着不走的租客是所有业主的恶梦。
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2. 而马来西亚的法律是比较保护租客的(pro-tenant)。根据1950年特定救济法令（Specific Relief Act 1950）的第7(2)条文，在租客死赖不走的情况下，业主必须要通过民事诉讼的方式来回收不动产:
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(2) Where a specific immovable property has been let under a tenancy, and that tenancy is determined or has come to an end, but the occupier continues to remain in occupation of the property or part thereof, the person entitled to the possession of the property shall not enforce his right to recover it against the occupier otherwise than by proceedings in the court.
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3. 因此在遇到极品租客的情况下，通过诉讼来回收不动产会是无可避免的。如果想要了解相关程序以及费用可以阅读我们的法律文章，请按。
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4. 那么如果遇到客户已经结束生意，没在产业的情况，业主还需不需要申请庭令回收单位吗？业主直接换钥匙回收单位会不是因为违反第7(2)条文被前租客反起诉呢？
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5. 答案是否定的。根据上诉庭在LEE NYAN HON & BRO SND BHD v. METRO CHARM SDN BHD [2009] 6 CLJ 626的裁决，1950年特定救济法令第7（2）条文是在租客还占据(occupy)产业的情况才会生效。在前租客已经抛弃产业跑路或者因抵触法律不能合法使用单位的情况，前租客是不可以之后依据第7（2）条文反起诉业主的。
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6. 因此在以上的案例里，业主必须在收回产业前收集租客已经抛弃(abandon)单位的证据。如在KHAW EE RIC v. TANG WING KEAN， 法官就基于业主有提供租客已经抛弃单位的证据如，单位的桌椅器材已经搬走的闭路电视录像，餐厅已经关闭（没有人在里面做生意）的照片等等判定租客不能在抛弃不使用单位后，放起诉业主没有根据第7（2）条文回收单位。
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7. 在收回房屋所有权之前，业主最好咨询专业律师的意见。如果房东未能正确或合法进行收回过程，业主还是会面临被租户起诉的风险。寻求法律建议有助于最小化该风险，并确保房屋顺利、合法地回收。
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以上是我们今天分享关于租赁纠纷的法律问题，如果有相关问题想要询问可以通过WhatsApp联系我们： https://wa.link/q3kmv5
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*****另外如果您想了解租客提前解约的情况下，业主是否能收取剩下租金为违约金，您可以阅读我们的法律文章，请按。
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*****如果您想要知道关于签署租赁合同前需注意的事项，可以阅读我们的2个法律文章：
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A) 文章1
B) 文章2
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*****结束租赁合同前需要给多少通知，你可以读我们的法律文章，请按
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