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“杨律师你好，我想问你关于公寓相关的一些问题。 我本身是PXXMXS Condominium的一名住户在上一个月的时候刚刚搬进这个单位。”
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“在搬入这个单位后我发现到这个公寓全部单位的阳台都是是开放式的！！ 因为我的孩子都还很小的关系，所以我就叫了我的装修商做了一个封闭式的铝框(safety grill ) 防止我的孩子在阳台玩耍的时候发生意外。”
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结果这个公寓的管理机构(management corporation)马上找人上门要求我马上拆掉我的safety grill。他们给的我的理由是:
- 我在装safety grill前没有跟他们提出申请;
- 这个safety grill 会影响整个公寓的整体外观，会影响其它单位商业价值。
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请问法律上他们能命令我这样做吗？ 他们给的理由是不是有法律依据呢？
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以上是根据一个法庭案例而编造的一个模拟案件。在今天的法律文章里，我们会借着这个案件解释公寓管理机构(MC)的权力以及相关的法律。
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答案：
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1. 在马来西亚，公寓单位归类于分层单位(strata units)主要受以4种法律法令&法规管制：
– National Land Code
– Strata Title Management Act 2013
– Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015
– Strata Management (Compounding of offences) Regulations 2019
2. 而根据Section 21(1) of Strata Title Management Act 2013，管理机构(MC)需要执行法定章程(enforce the statutory by-laws) 。这些法定章程可以在Third Schedule of the Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015找到。
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3. 根据Regulation 27 of the Third Schedule, 公寓单位的拥有者在进行任何装修以及维修工作(renovation works and repairs)前必须得到管理机构(MC)以及相关单位的同意。管理机构也有权要求单位拥有者支付一笔deposit直到相关装修/维修工程完成为止:
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“A proprietor shall not carry out any renovation works to his parcel without first obtaining a prior written approval from the management corporation, and where necessary, from the appropriate authority.”
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4. 因此在以上的模拟案例里，管理机构(MC)是可以依据单位拥有者没有得到他们的同意这个理由要求对方马上停止装修工程的。
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5. 那么假设公寓单位的拥有者已经提出申请了，管理机构(MC)可以依据safety grill 会影响整个公寓的整体外观，会影响其它单位商业价值这个理由拒接申请吗？
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6. 答案： 相关的法定章程有2个，而这2个章程的内容也似乎相互矛盾：
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6.1 根据Regulation 22(3) of the Third Schedule of the Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，该法定章程规定了公寓单位拥有者可以安装任何安全结构或装置(safety structure or device)保护儿童的安全，但是该安全装置的外观必须与整个建筑物相得益彰，并与其它建筑物的外观保持一致:
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“”A proprietor may install any safety structure or device to prevent children from harm provided that such installations shall not encroach on any part of the common property and any locking or safety device, screen, any other device or structure shall be installed by the proprietor in a competent and proper manner and shall have an appearance that will complement the building and shall be in keeping with the appearance of the rest of the building.”
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6.2. 而根据Regulation 27（10）of the Third Schedule of the Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，该法定章程只规定单位拥有者必须确保任何装修工程不能造成不便以及危险而已。商业价值并不是其中一种考量因素:
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“A proprietor shall ensure that any renovation or repair works to his parcel shall not in any way cause inconvenience or danger to the other proprietor in the building.”
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7. 在马来西亚由于the Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015还是蛮新的法律，因此还没有真正案例判定那个法定章程会比较优先。
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8. 需注意的是马来西亚的Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015在起草的时候很大部分是考虑新加坡的Building Maintenance (Strata Management) Regulation 2005的 。而在新加坡Sujit Singh Grill v. The Management Corporation Strata Title Plan No. 3466这个案件里，则裁决了孩子的安全是最重要的考量 (the paramount consideration)。而在这个案件里，分层产权委员会(Strata title Board)也裁决了雇主安装’invisible safety grilles’也不会影响整个建筑物的整体外观因此判决管理机构(MC)拒绝单位拥有者的申请并不合理。
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9. 因此在马来西亚在发生类似纠纷的情况，到底公寓单位拥有者能不能胜诉这将取决于法庭或者分层管理仲裁庭(Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata ）会不会采用新加坡的案例。持外，公寓拥有者有没有采取如安装invisible grilles 尽量不改变建筑物整体外观的做法也会是其中一个考虑因素。
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10. 以上是我们今天分享关于分层单位相关法律的案件，如有任何相关法律问题可以通过WhatsApp联系我们：https://wa.link/q3kmv5
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