“杨律师你好，我有一个关于租约合同的问题想要询问你。”
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“我有一个双层排屋现在出租给一对夫妻，每一个月的租金大约是RM1500这样子。最近因为这一对夫妻已经少给了我2期租金，因此昨天我已经通过一封WhatsApp 信息通知他们我要马上终止租约。如果他们没有在这个月底搬出去的话，我会跟他们追讨双倍租金直到他们搬出去为止。”
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“结果今天早上他们回复我他们拒绝我终止租约的决定，理由是我没有根据正常的法律程序给他们足够时间的通知。他们也说我并没有权力跟他们收取双倍租金因为合同里面并没有写明我可以这样做。”
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“他们还说他们会去消费者投诉部门投诉我我每个月收租金后并没有给他们收据。。。“
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“请问他们说的是对的吗？？”
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以上是我们其中一个客户面对关于租约合同的问题。在这一期的法律文章里，我们会解释相关的法律以及厘清一般人对马来西亚租约法律的一些误解:
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问题1: 在租客没有按时还租金的情况下，业主要给多久的通知才能终止租约？
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答案 1: 一般上由专人准备的租约合同都会有终止条款 (termination clause) 清楚写明在租客超过多少时间没还租金的情况下，业主能够马上终止租约。
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需注意的是，这类条款有时会要求业主给予租客特定时间的通知 （pre-termination notice），主要目的是给与租客时间去补救(rectify)自己抵触合同的行为。
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因此在以上的例子里，业主必须先要了解双方签署的租约合同确定他是否需要给对方预先通知。如果租约合同有该要求而业主本身没有给予对方预先通知，那么租客是可以依据业主没有根据合同规定的程序而拒绝业主终止决定的。
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另外，业主也必须根据租约合同规定的方式给予租客书面通知。 一般上，合同都会规定业主必须通过邮寄或者email的方式书面通知租客。如果业主直接通过whatsapp message 通知租客而租约合同并没有准许他能这么做。该终止通知可以被法庭判定无效。
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问题2: 在合同没有清楚写明的情况下，业主可以追讨双倍租金吗？
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答案2: 在租约合同已经终止而租客拒接离开的情况下，业主是可以追讨双倍租金的直到租客离开产业为止。
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追讨双倍租金是一种法定权利(statutory right)，可以在马来西亚的Section 28(4)(a) of the Civil Law Act 1964找到:
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“Every tenant holding over after the determination of his tenancy shall be chargeable, at the option of his landlord, with double the amount of his rent until possession is given up by him or with double the value during the period of detention of the land or premises so detained, whether notice to that effect has been given or not.”
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因此在租约已经终止而合同没有清楚写明的情况下，业主还是可以跟逾期租客(tenant holding over)追讨双倍租金的。
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需注意在追讨双倍租金前，业主必须1）清楚地通知租客租约已经结束（建议通过律师）以及2） 双倍租金开始的确实日期。
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如果租约结束后业主还是继续跟租客讨论租约更新的可能性(renewal negotiation)并没有给予租客终止通知(notice to quit)，根据联邦法院在Rohasassets Sdn Bhd (formerly known as Wisma Perkasa Sdn Bhd) v. Weatherford (M) Sdn Bhd &Anor [2020] 1 MLJ 557的裁决，业主可以被视为已经放弃追讨双倍租金的权利。
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问题3： 业主没给收据算犯法吗？租客是否有权向消费者协会投诉？
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答案3: 除非双方租约有清楚写明，法律上业主是不需要在租客每一次付租金后给予租客收据的。
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就算有关租约有清楚规定业主必须出收据给租客，消费者仲裁庭也不一定会审理租客的投诉因为在以上例子里，租客本身也没承受任何损失。
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除非业主出租的是商业单位，而在出租给租客前，租客已经清楚通知业主的他需要业主的收据用做于报税记录。在这样的情况下，业主才可能因为没出收据而被投诉。
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以上是我们今天分享关于租赁纠纷的法律知识，如有任何租赁纠纷的问题想要询问可以通过WhatsApp联系我们: https://wa.link/q3kmv5
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*****另外如果您想了解租客提前解约的情况下，业主是否能收取剩下租金为违约金，您可以阅读我们的法律文章。
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*****如果您想要知道关于签署租赁合同前需注意的事项，可以阅读我们的2个法律文章：
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